Inversión inmobiliaria a corto plazo
Inmuebles complejos, operaciones claras.
Compramos lotes de pisos en situaciones complejas, con descuento por volumen. Los regularizamos, los reformamos y los vendemos. Usted invierte en un lote concreto, de 10 a 14 meses, con un ticket desde 50.000 €.
- Rentabilidad pactada por operación
- 22%
- Plazo orientativo por lote
- 10–14meses
- Ticket mínimo por inversor
- 50.000€
- Revisión jurídica
- Antes de comprar
Qué compramos
Donde otros ven un problema, nosotros vemos el margen.
El precio de compra refleja la complejidad de cada inmueble. Nuestro trabajo es resolverla: de ahí sale el margen de la operación.
Inmuebles ocupados
- La situación
- Pisos y edificios ocupados sin título, que los compradores habituales descartan.
- Por qué hay margen
- Se compran con un descuento importante sobre su valor de mercado libre.
- Cómo la resolvemos
- Recuperamos la posesión por la vía legal o con una salida pactada, y reformamos.
Inmuebles con inquilinos
- La situación
- Viviendas con contratos en vigor, rentas antiguas o impagos.
- Por qué hay margen
- Un inmueble alquilado en malas condiciones vale menos que uno libre.
- Cómo la resolvemos
- Negociamos la salida o la regularización del contrato y ponemos el inmueble en valor.
Cesión de remate. En una subasta judicial, el acreedor que se adjudica el inmueble puede ceder ese derecho a un tercero, que paga el precio y se queda con el inmueble.
- La situación
- Inmuebles subastados en un procedimiento judicial, cuyo acreedor cede el derecho a adjudicárselos.
- Por qué hay margen
- Se adquieren por debajo de su valor, con la seguridad de un procedimiento judicial.
- Cómo la resolvemos
- Revisamos el procedimiento y las cargas, tomamos posesión y preparamos la venta.
Cómo funciona una operación
De diez a catorce meses, de la compra a la venta del lote.
Un calendario orientativo, con las ventas escalonadas: cada lote tiene el suyo, y el plazo depende sobre todo de la salida de los ocupantes y de la venta.
Calendario de un lote tipo: due diligence y compra en los dos primeros meses; salida de ocupantes del mes 2 al 4; reformas por tandas del 4 al 8; venta piso a piso del 8 al 14. El inversor recupera su capital con cada venta y cobra la rentabilidad pactada al terminar, entre el mes 10 y el 14.
1 a 2 meses
Due diligence y compra del lote
- Nosotros
- Revisamos piso a piso cargas, ocupación y comparables, y compramos el lote completo con descuento por volumen.
- Usted
- Recibe el dosier del lote y, si entra, firma ante notario su parte del préstamo participativo.
1 a 2 meses
Salida de ocupantes
- Nosotros
- Pactamos la salida de los ocupantes con compensación o seguimos la vía legal.
- Usted
- Recibe aviso a medida que los pisos quedan libres.
3 a 4 meses
Reformas por tandas
- Nosotros
- Reformamos por tandas, con presupuesto cerrado y seguimiento semanal.
- Usted
- Recibe el avance de las obras, con fotografías.
5 a 6 meses
Venta piso a piso
- Nosotros
- Vendemos cada piso; con cada venta, el dinero va primero a devolver capital a los inversores.
- Usted
- Recupera su capital a medida que se venden los pisos y la rentabilidad pactada al terminar.
Ejemplo ilustrativo
La cuenta de un lote, partida a partida.
Una operación ficticia con cifras realistas para explicar cómo trabajamos; no es una oferta de inversión. Cambie de escenario para ver qué cobran los inversores.
Ejemplo ilustrativo · Proyecto 2
Lote de 8 pisos de 70 a 90 m² en el área de Barcelona (L'Hospitalet, Badalona y Sabadell)
| Partida | Importe |
|---|---|
| Compra de los 8 pisos | 672.000 € |
| Impuestos, gastos y deudas | 144.000 € |
| Reforma | 156.000 € |
| Tenencia e imprevistos | 28.000 € |
| Capital necesario | 1.000.000 € |
| Venta neta del lote | 1.287.000 € |
| Margen de la operación | 287.000 € |
| Cobran los inversores | 1.220.000 € |
Cuatro inversores de 250.000 € (25 % cada uno) financian el lote a través de una misma SPV, sin financiación bancaria.
Simule su aportación
¿Cuánto invertiría?
Escriba un importe o elija uno, desde el ticket mínimo de 50.000 €. Le mostramos lo que cobraría en cada escenario de este lote.
Escriba un importe entre 50.000 € y 5.000.000 €.
| Escenario | Rentabilidad | Cobraría en total |
|---|---|---|
| Favorable10 meses | 26,2 % | 63.100 € |
| Base12 meses | 22,0 % | 61.000 € |
| Prudente14 meses | 17,2 % | 58.600 € |
Con 50.000 €, cobraría entre 58.600 € y 63.100 €, según el escenario.
Simulación orientativa sobre el Proyecto ilustrativo 2, antes de impuestos y no anualizada. La rentabilidad pactada no está garantizada.
Riesgos y protección
Su capital, respaldado por los pisos del lote.
Ninguna operación está libre de riesgo. Sabe en qué pisos invierte, qué garantías tiene, qué se revisó antes de comprarlos y qué hacemos si algo sale peor.
Un lote concreto
Invierte en un lote de pisos identificado, con el análisis y el presupuesto de cada uno. No en un fondo a ciegas.
Sociedad vehículo. Sociedad creada solo para una operación: compra el inmueble, recibe el capital de los inversores y se liquida al vender.
El lote se compra a través de una sociedad (SPV) creada solo para esa operación: cada operación es independiente.
Hipoteca a su favor
Hipoteca de primer rango sobre todos los pisos del lote, a favor de los inversores en proporción a lo aportado, y prenda sobre las participaciones de la SPV.
Revisión legal antes de comprar
Un abogado especializado en derecho inmobiliario revisa cada punto de la lista antes de firmar.
Capital primero
Con cada piso que se vende, el dinero se destina primero a devolver capital a los inversores. Y le informamos en cada hito.
Antes de comprar, revisamos
- Titularidad y nota simple del Registro de la Propiedad
- Cargas, embargos e hipotecas sobre el inmueble
- Ocupación y contratos de alquiler en vigor
- Estado del procedimiento judicial o concursal
- Deudas con la comunidad y el IBI pendiente
- Estado del edificio y alcance de la reforma
- Precio de venta, con comparables de la zona
Si algo no cuadra, no compramos.
Lo que puede salir peor, y qué hacemos
- La desocupación se alarga
- Cada operación se calcula también con un plazo prudente, y negociamos una salida pactada cuando acorta los tiempos.
- La reforma cuesta más
- Presupuesto cerrado con el contratista antes de empezar, partida de imprevistos y seguimiento semanal de la obra.
- El precio de venta baja
- Compramos con descuento sobre el valor de mercado: el margen absorbe parte de una caída.
- Aparece un problema jurídico
- La revisión registral, judicial y concursal se hace antes de comprar, no después.
Dos formas de invertir
¿Plazo corto o patrimonio a largo plazo?
La inversión inmobiliaria y la compra de empresas atraen a inversores distintos. Compárelas y elija la que encaja con usted.
| Inversión inmobiliaria | Compra de empresas | |
|---|---|---|
| Qué se compra | Lotes de pisos en situaciones complejas, con descuento por volumen. | Empresas familiares sin relevo y hoteles. |
| Plazo orientativo | De 10 a 14 meses por lote. | Unos 5 años. |
| Cómo llega el retorno | El capital, con cada piso vendido; la rentabilidad, al terminar. | Cada año, con los resultados, y al final, con la venta de la empresa. |
| Rentabilidad pactada | 22 % sobre el capital por la operación completa. | Habitualmente del 10 al 15 % anual. |
| Garantías | Hipoteca sobre los pisos del lote y prenda sobre la SPV. | Prenda sobre la SPV e hipoteca si hay inmueble. |
| Para quién | Quien prefiere plazos cortos y un activo tangible. | Quien busca rentas anuales y construir patrimonio. |
Rentabilidades pactadas en cada operación, no garantizadas. Rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras.
Conocer la compra de empresasSolicite una reunión
Hablemos de la próxima operación.
Este formulario pide una reunión, no una inversión. Primero le explicamos cómo trabajamos y qué operaciones estudiamos; usted decide después.
Le llamamosEn 24 horas laborablesPara conocer su perfil y fijar la reunión.
Reunión15 minutosPresencial en Barcelona o por videollamada: cómo trabajamos y qué lotes estudiamos.
Dosier del loteCuando hay uno que encajaLos pisos, la revisión jurídica, el presupuesto y los escenarios.
Usted decideSin compromisoEntra en ese lote o espera al siguiente.
Solicitud recibida.
Le llamaremos para concertar la reunión, presencial en Barcelona o por videollamada. Sin coste ni compromiso.
Versión de prueba: el formulario funciona, pero no envía datos. En la web definitiva, su solicitud entra directamente en el CRM de ReEmpresa Capital.
Preguntas frecuentes
Lo que preguntan antes de invertir.
¿No encuentra su pregunta?
¿Qué tipo de inmuebles compran?
Lotes de pisos en situaciones complejas (ocupados, con inquilinos o con contratos problemáticos) procedentes de carteras de fondos, servicers o bancos, y cesiones de remate. Compramos el lote completo con descuento por volumen.
¿Qué es una cesión de remate?
En una subasta judicial, el acreedor que se adjudica el inmueble puede ceder ese derecho a un tercero. Quien lo adquiere paga el precio del remate y se queda con el inmueble, normalmente por debajo de su valor de mercado.
¿En qué invierto exactamente?
En un lote concreto, a través de su SPV. Usted aporta su capital mediante un préstamo participativo ante notario, con hipoteca sobre todos los pisos del lote en proporción a lo aportado y prenda sobre las participaciones de la SPV.
¿Puedo invertir en más de un lote?
Sí. Cada operación es independiente: el capital de una no responde de las deudas de otra, y usted decide en cuáles entra.
¿Qué rentabilidad recibo?
Una rentabilidad pactada por escrito antes de invertir: en el escenario base del ejemplo, el 22 % sobre el capital por la operación completa, no anual; más si el lote se vende mejor y menos si se vende peor. Usted cobra primero su capital y la rentabilidad pactada; ReEmpresa Capital solo gana si la operación genera más. No está garantizada: si el margen no llega, los inversores cobran el margen disponible.
¿Cuánto dura una operación?
De 10 a 14 meses por lote, con ventas escalonadas: el capital se devuelve a medida que se venden los pisos y la rentabilidad pactada, al terminar.
¿Puedo perder dinero?
Sí. Si los pisos se venden muy por debajo de lo previsto, puede recuperar menos de lo invertido; la pérdida la asumen los inversores en proporción a su aportación, con la hipoteca como garantía. Por eso calculamos cada lote también con un escenario de estrés.
¿Puedo recuperar el dinero antes de plazo?
En principio no. Es una inversión ilíquida hasta la venta de los pisos. Puede ceder su posición a otro inversor si ambos están de acuerdo.
¿Cuál es la inversión mínima?
50.000 € por inversor. Cada lote lo financian varios inversores a través de una misma SPV.
¿Cuáles son los pasos?
1. Reunión o llamada de 15 minutos (lunes a viernes, de 10:00 a 18:00). 2. Acuerdo de confidencialidad y acceso al área privada. 3. Le presentamos un lote con su informe de análisis. 4. Revisa la documentación y resolvemos dudas. 5. Firma ante notario del préstamo participativo y de las garantías. 6. Información en cada hito hasta la venta.
¿Cómo tributa?
Los intereses del préstamo participativo tributan, en general, como rendimientos del capital mobiliario en la base del ahorro del IRPF. Consulte con su asesor fiscal.
¿Esta página es una oferta de inversión?
No. Es información sobre cómo trabajamos. Cada operación se presenta en una reunión, con su documentación completa, y solo a quien la solicita. ReEmpresa Capital no es una entidad regulada por la CNMV.